Hay preocupación por el alza de precios en el sector de la vivienda.
La especulación es complicada. Positiva cuando da frutos, como un amor correspondido, o negativa cuando ésta se forma en base a algo que nunca estuvo ahí. Pero si usted cree que superar una decepción sentimental es difícil, haga el ejercicio mental de imaginar cuánto pierde alguien que ha comprado una casa con la esperanza de venderla a futuro al doble del precio, para darse cuenta al final que nadie estaría dispuesto a pagarle siquiera la mitad de lo que invirtió.
Haga otro ejercicio más: replique esta situación en todos los miembros de una población que ignoró el riesgo y compró casas o departamentos intempestivamente con la confianza puesta en una demanda alta. ¿Crisis? Todavía. Multiplique esto en una cadena de compra y venta de créditos hipotecarios de personas que pensaron vender sus contratos al doble del precio que los adquirió, pero cuyo valor se desplomó cuando la demanda se contrajo y resultó siendo artificial. Ahora sí hablamos de una crisis.
Un efecto dominó de este tipo, que comienza cuando el último eslabón del negocio (comprador) pierde la capacidad de pagar sus créditos, dejando sin sustento a la otra parte (entidad financiera) con la cual hizo su contrato, derribará una a una la economía de todos los que participaron en el negocio, quienes al final quedarán con un cúmulo de créditos que no tienen un valor real. Esa es una crisis inmobiliaria, llamada también burbuja inmobiliaria.
DEMANDA ARTIFICIAL
Se empieza a hablar de una burbuja (o crisis) cuando hay un exceso de liquidez en el mercado. Como ingresa una masa de dinero y hay escasez de terrenos, los precios se elevan ante una mayor demanda y los insumos de la industria también van al alza.
Sin embargo, esta demanda, cuando se vuelve artificial, es capaz de elevar los precios a un nivel absurdo. Hay una exigencia real porque la población crece y su poder adquisitivo también. Pero si se suman capitales ilícitos de parte de, por ejemplo, narcotraficantes que buscan lavar dinero, se genera una sensación de demanda que no existe.
Otro factor que influye en la generación de una expectativa falsa es la mala interpretación de la información que da el mercado. Los precios de los activos (las casas, en este caso) se ponen en base a expectativas a futuro. Mucha liquidez puede generar la ilusión de una situación de crecimiento indefinido, lo que implica un funcionamiento ineficiente del mercado, porque se está valorando mal los datos
En las crisis de Estados Unidos y de España, a los factores arriba mencionados se sumaron otros, como los casos de familias sobre-endeudadas que no pudieron pagar sus créditos hipotecarios cuando las tasas de interés variables se elevaron, un sistema financiero dependiente de productos hipotecarios o créditos colocados en portafolios bancarios, situaciones que no existen en el país.
Los créditos que se otorgan para facilitar el acceso a vivienda son para la primera vivienda, para que el cliente viva realmente en el inmueble adquirido y, si bien nadie compra algo sin la ilusión de generar ganancias, la compra de inmuebles para generar ingresos no se presenta de manera sistemática.
Por esto, hay que tener en cuenta los elementos de la burbuja inmobiliaria: cuando hay un precio desalineado de los factores de mercado y hay mecanismos de amplificación que repliquen un ajuste en el precio de las casas o departamentos a nivel macro económico. Por eso hay que tener la vista en la tasa de crecimiento de la construcción de viviendas.
En los últimos años se vio un alza sostenida anual, eso debe marcar la hoja de ruta y no salirse de manera intempestiva. Los cálculos señalan que un crecimiento estándar debe mantenerse a un 5% a 8% en los próximos años (para) mantener un ritmo sostenible y razonable.
Por Gustavo Kanashiro Fonken